Khi sở hữu đất (thuê hoặc mua), có 1 khoản thuế mà bất kỳ ai cũng nên nắm rõ đó là thuế sử dụng đất. Việc hiểu rõ các quy định về thuế sẽ giúp người nộp thuế tránh những sai sót và đảm bảo tuân thủ pháp luật.
Khi sở hữu đất (thuê hoặc mua), có 1 khoản thuế mà bất kỳ ai cũng nên nắm rõ đó là thuế sử dụng đất. Việc hiểu rõ các quy định về thuế sẽ giúp người nộp thuế tránh những sai sót và đảm bảo tuân thủ pháp luật. Cùng Living Connection tìm hiểu những tiêu điểm quan trọng trong quy định mới nhất để quản lý tài chính hiệu quả, qua đó tránh các rủi ro liên quan đến việc nộp thuế.
Thuế sử dụng đất là gì?
Thuế sử dụng đất là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, phải đóng cho nhà nước hàng năm trong quá trình sử dụng đất.
Thuế sử dụng đất gồm hai loại chính:
- Thuế sử dụng đất nông nghiệp: Áp dụng cho đất sản xuất nông nghiệp
- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Áp dụng cho đất sử dụng vào mục đích khác ngoài nông nghiệp
Đối tượng chịu thuế nhà đất
Để hiểu rõ hơn về nghĩa vụ thuế nhà đất, chúng ta cần phân loại đối tượng chịu thuế một cách cụ thể. Điều này sẽ giúp bạn nắm rõ những nhóm đối tượng phải nộp thuế và các loại thuế liên quan, những người phải nộp thuế nhà đất.
Đối tượng phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp
Theo Điều 1 Nghị định của Chính phủ số 74 – CP quy định chi tiết thi hành luật thuế sử dụng đất nông nghiệp. Cụ thể các tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp bao gồm:
1. Các hộ gia đình nông dân, hộ tư nhân và cá nhân.
2. Các tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất dành cho nhu cầu công ích của xã.
3. Các doanh nghiệp trong lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản bao gồm nông trường, lâm trường, xí nghiệp, trạm trại và các doanh nghiệp khác. Các cơ quan Nhà nước, đơn vị sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, tổ chức xã hội và các đơn vị khác sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thuỷ sản.
Đối tượng phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp
Theo Điều 3 Thông tư 153/2011/TT-BTC của Bộ Tài Chính, những đối tượng sẽ nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp gồm:
Người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế
1. Đất ở nông thôn, đất ở đô thị
2. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
3. Đất phi nông nghiệp được các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích kinh doanh.
Nếu tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì người đang sử dụng đất là người phải nộp thuế.
Trong một số trường hợp người nộp thuế được quy định như sau:
1. Nếu được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì người được nhà nước giao đất, cho thuê đất là người nộp thuế.
2. Người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp trong hợp đồng không có thoả thuận về người nộp thuế thì người có quyền sử dụng đất là người sẽ phải nộp thuế.
3. Trường hợp đất đã được cấp sổ đỏ nhưng đang có tranh chấp, trước khi tranh chấp được giải quyết, người đang sử dụng đất sẽ là người nộp thuế. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất.
4. Nếu có nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất thì người nộp thuế là người đại diện hợp pháp của những người có quyền sử dụng thửa đất đó.
5. Người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 1 Thông tư này. Lúc này pháp nhân sẽ là người chịu trách nhiệm nộp thuế.
6. Trong trường hợp thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước thì người nộp thuế là người cho thuê nhà.
7. Trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây nhà ở để bán, cho thuê thì người nộp thuế là người được nhà nước giao đất, cho thuê đất. Còn nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân khác thì người nộp thuế là người nhận chuyển nhượng.
Quy định mới về miễn, giảm tiền sử dụng đất áp dụng từ 1/8/2024
Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Trong đó nêu rõ các quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất.
Miễn tiền sử dụng đất
Trong nghị định nêu rõ, người nộp thuế sẽ được miễn tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
1. Miễn tiền sử dụng đất khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (đã cấp Giấy chứng nhận) trong các trường hợp sau:
- Thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với thương binh hoặc bệnh binh không còn khả năng lao động, các hộ gia đình liệt sỹ không còn lao động chính.
- Người nghèo, hộ gia đình hoặc cá nhân là người dân tộc thiểu số sinh sống tại các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn như biên giới, hải đảo.
- Nhà nước di dời những hộ gia đình sống ở khu vực có nguy cơ đe dọa tính mạng con người cao như sạt lở, ngập lụt.
- Trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở, phải di dời, không được bồi thường về đất ở và không có nơi ở mới tại địa phương, Nhà nước sẽ giao đất ở.
- Diện tích đất trong dự án nghĩa trang, được dành riêng để phục vụ mai táng cho các đối tượng chính sách xã hội, theo quy định hiện hành.
2. Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở. Nguyên nhân do tách hộ đối với hộ gia đình là người dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn có điều kiện kinh tế đặc biệt khó khăn, vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo Danh mục địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn do Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ quy định.
3. Miễn tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với hộ gia đình, người có công với cách mạng mà thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.
Miễn tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân hoặc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở.
4. Việc miễn tiền sử dụng đất trong các trường hợp khác quy định tại khoản 2 Điều 157 Luật Đất đai 2024 do các Bộ, ngành, ủy ban nhân dân cấp tỉnh đề xuất gửi Bộ Tài chính để tổng hợp trình Chính phủ quy định sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Trong quá trình thực hiện, cơ quan, những người có thẩm quyền phát hiện người đã được miễn tiền sử dụng đất không đáp ứng được các điều kiện để miễn tiền, thì những người có thẩm quyền sẽ gửi đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai để phối hợp với các cơ quan chức năng kiểm tra, rà soát, xác định việc đáp ứng các điều kiện để được miễn tiền sử dụng đất.
Nếu người đã được miễn tiền sử dụng đất không đáp ứng điều kiện để được miễn tiền sử dụng đất, thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai báo cáo Ủy ban nhân dân cùng cấp sẽ quyết định thu hồi việc miễn tiền sử dụng đất và chuyển thông tin cho cơ quan thuế để phối hợp tính, thu, nộp số tiền sử dụng đất phải nộp (không được miễn). Theo chính sách và giá đất tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất và khoản tiền tương đương với tiền chậm nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Giảm tiền sử dụng đất
Giảm 50% tiền sử dụng đất khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đối với người nghèo, hộ gia đình hoặc cá nhân là người dân tộc thiểu số tại các địa bàn không thuộc địa bàn quy định.
Giảm 30% và 50% tiền sử dụng đất với đất ở cho các đối tượng quy định tại điểm a và điểm b khoản 3 Điều 124 của Luật Đất đai 2024 đang công tác tại các xã biên giới, hải đảo hoặc huyện đảo không có đơn vị hành chính cấp xã thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất). Đối với những người có công với cách mạng thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật .
Giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đầu tư và pháp luật có liên quan đối với trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng, xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024:
- Giảm 50% tiền sử dụng đất trong trường hợp dự án được đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
- Giảm 30% tiền sử dụng đất trong trường hợp dự án được đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
- Giảm 20% tiền sử dụng đất trong trường hợp dự án không thuộc các địa bàn quy định tại điểm a, điểm b khoản này.
Nghị định nêu rõ, căn cứ vào hồ sơ, giấy tờ về đất đai do cơ quan quản lý nhà nước về đất đai chuyển sang theo quy định của pháp luật, cơ quan thuế tính số tiền sử dụng đất phải nộp và số tiền sử dụng đất được giảm. Việc giảm tiền sử dụng đất được thực hiện cùng với việc tính tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định.
Việc giảm tiền sử dụng đất trong các trường hợp khác quy định tại khoản 2 Điều 157 Luật Đất đai 2024 do các Bộ, ngành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đề xuất gửi Bộ Tài chính tổng hợp trình Chính phủ quy định sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Thẩm quyền tính toán và quyết định số tiền sử dụng đất được giảm:
Cục trưởng Cục thuế xác định và ban hành quyết định giảm tiền sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài.
Chi cục trưởng Chi cục thuế, Chi cục thuế khu vực xác định và ban hành quyết định giảm tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
Cách tính và mức nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Số thuế phải nộp (đồng) = Số thuế phát sinh (đồng) – Số thuế được miễn, giảm (nếu có)
Trong đó:
- Số thuế phát sinh (đồng): Là tổng số thuế mà bạn phải tính toán dựa trên các quy định của pháp luật về thuế
- Số thuế được miễn, giảm (nếu có): Là tổng số tiền thuế mà bạn được phép trừ đi khỏi số thuế phát sinh ban đầu. Các khoản miễn, giảm thuế thường được quy định trong luật thuế và có thể áp dụng cho các đối tượng, hoạt động kinh tế hoặc điều kiện nhất định.
Tuy nhiên, để tính được số thuế phát sinh bạn cần phải áp dụng công thức sau đây:
Số thuế phát sinh = Diện tích đất tính thuế x Giá của 1m2 đất (đồng/m2) x Thuế suất %
Trong đó:
- Diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế đang sử dụng
- Giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm.
Về thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần tùy theo diện tích đất sử dụng:
- Diện tích trong hạn mức thuế suất là 0,03%
- Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức thuế suất là 0,07%
- Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức thuế suất là 0,15%.
Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo quy định của UBND cấp tỉnh.
- Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.
- Đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03%.
- Trường hợp đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15%.
- Đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không coi là đất chưa sử dụng và áp dụng mức thuế suất 0,03%.
- Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2%
Ví dụ:
Bạn sở hữu một mảnh đất phi nông nghiệp có diện tích 100m². Và mục đích sử dụng Mảnh đất này là để kinh doanh. Theo quyết định tại địa phương, giá đất tại khu vực này là 50.000.000 đồng/m². Áp dụng mức thuế suất chung cho đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp là 0,03%. Vậy thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của bạn là bao nhiêu?
Cách tính:
Tính số thuế phát sinh
Số thuế phát sinh = Diện tích đất tính thuế x Giá của 1m² đất x Thuế suất = 100m² x 50.000.000 đồng/m² x 0,03% = 150.000 đồng
Tính số thuế phải nộp:
Số thuế phải nộp = Số thuế phát sinh – Số thuế được miễn
Ví dụ: Nếu số tiền giảm có mức giá là 150.000 đồng và số thuế được miễn là 0, công thức tính số thuế phải nộp như sau:
Số thuế phải nộp = 150.000 đồng – 0 đồng = 150.000 đồng
Vậy trong trường hợp này, bạn sẽ phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là 150.000 đồng cho mảnh đất đó trong một năm.
Mức thuế sử dụng đất phải nộp hàng năm
Để tính mức thuế đất phải nộp hàng năm sẽ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố bao gồm: Vị trí đất, diện tích đất, thời điểm xác định giá đất. Các chính sách ưu đãi. mức thuế mà hộ gia đình, cá nhân phải nộp hàng năm thường không quá cao, dao động từ vài chục đến vài trăm nghìn đồng. Con số cụ thể sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố và được thể hiện rõ trên biên lai thuế.
Thời hạn nộp thuế sử dụng đất
Thời hạn nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Thời gian nộp thuế đối với đất phi nông nghiệp là một trong những nghĩa vụ tài chính quan trọng mà các chủ sở hữu đất cần thực hiện đúng hạn. Việc nắm rõ quy định về thời hạn sẽ giúp tránh những rủi ro pháp lý phát sinh:
- Thời hạn nộp thuế lần đầu: Chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của cơ quan thuế.
- Từ năm thứ hai trở đi chậm nhất là ngày 31 tháng 10.
- Thời hạn nộp tiền thuế chênh lệch theo xác định của người nộp thuế tại Tờ khai tổng hợp chậm nhất là ngày 31 tháng 3 năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.
- Thời hạn nộp thuế đối với hồ sơ khai điều chỉnh chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo.
Thời hạn nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Người nộp thuế đất nông nghiệp cần tuân thủ các mốc thời gian quy định để tránh bị phạt. Dưới đây là thời hạn nộp thuế mà bạn cần phải nắm rõ:
- Thời hạn nộp thuế lần đầu: Chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo.
- Từ năm thứ hai trở đi, người nộp thuế được chọn nộp tiền thuế một hoặc hai lần trong năm. Nếu người nộp thuế chọn nộp thuế một lần trong năm thì thời hạn nộp thuế là ngày 31 tháng 5.
- Nếu người nộp thuế chọn nộp hai lần trong năm thì thời hạn nộp thuế cho từng kỳ như sau: kỳ thứ nhất nộp 50% chậm nhất là ngày 31 tháng 5 và kỳ thứ hai nộp đủ phần còn lại chậm nhất là ngày 31 tháng 10.
- Thời hạn nộp thuế đối với hồ sơ khai điều chỉnh chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp.
- Trường hợp địa phương có mùa vụ thu hoạch sản phẩm nông nghiệp không trùng với thời hạn nộp thuế quy định tại khoản này, thì cơ quan thuế được phép lùi thời hạn nộp thuế không quá 60 ngày so với thời hạn quy định.
Nắm rõ các quy định về thuế sử dụng đất là điều cần thiết để đảm bảo bạn tuân thủ pháp luật và tối ưu hóa tài chính. Việc thực hiện đúng quy trình sẽ giúp bạn tránh các rủi ro phát sinh và duy trì sự ổn định trong quản lý tài sản.
